Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Какие риски необходимо учесть оформление паевого взноса в строительный кооператив

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива Опасности и риски пайщиков ЖСК Сделки с жильем — это большие суммы, которые переходят из рук в руки. И всем прекрасно известно, что чем больше сумма — тем более рискованной оказывается сделка. Но полезно учитывать, что разные варианты приобретения жилья неодинаково защищены законодательством. И риски пайщиков ЖСК эксперты относят к числу наиболее высоких. А давайте сравним.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Собственники спрашивают: что такое договор ЖСК при покупке новостройки и риски с ним связанные?

RU В последние годы государство и суды изменили законодательство и правовое положение жилищно-строительных кооперативов. Новеллы уменьшили степень риска участников кооперативного движения и увеличили прозрачность работы ЖСК. Однако они так и не решили проблем, стоящих перед этим видом жилищного строительства. Три вида строительных кооперативов В России есть три вида ЖСК, которым государство разрешило возводить жилые здания.

Они отличаются категориями участников, степенью надзора со стороны государства, уровнем защиты пайщиков и возможностью строить здания свыше трех этажей. Они действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ. Их задача — достроить здание. Для этой цели они вправе привлекать финансирование Фонда защиты прав дольщиков и передавать функции застройщика НКО федерального Фонда или Фонду субъекта РФ.

Остальные ЖСК являются обычными кооперативами. Граждане создают их в соответствии с ЖК РФ и законом о кооперации. Власть обязала их раскрывать информацию о документах и работе ст. Штраф за нарушение для должностных лиц составляет от 5 до 15 тысяч рублей. Сам кооператив наказывается штрафом на сумму от 20 до тысяч рублей. Дополнительно в году власти обязали жилищно-строительные кооперативы фиксировать в ЕИСЖС сведения, аналогичные тем, что вносят в систему застройщики, занимающиеся долевым строительством ст.

Эта новелла повысила прозрачность ЖСК. Они открывают личный кабинет на ЕИСЖС, через который взаимодействуют с государственными органами: получают документы, предписания и направляют отчетность. Эта норма ввела солидарную субсидиарную ответственность руководства, членов правления и контрольно-ревизионного органа ЖСК. Если в ходе банкротства выяснится, что у кооператива не хватает средств для погашения задолженности пайщикам, то суд обяжет руководство ЖСК погасить долги за счет личного имущества и доходов.

Суды стали признавать договоры о внесении паевого взноса договорами долевого участия Еще недавно недобросовестные строители обходили закон ФЗ и не оформляли ДДУ. С помощью третьих лиц девелоперы создавали ЖСК. Последние аккумулировали паи, а затем заключали со строителями инвестиционные контракты. Учитывая данный факт, президиум ВС РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с участием в долевом строительстве. В результате суды массово при наличии оснований стали признавать договоры о внесении паевого взноса договорами ДДУ например, Решение Куйбышевского районного суда г.

Однако кооперативы привлекали средства, не опубликовав проектную декларацию и не получив разрешение на строительство. Позиция судов по этому вопросу еще больше минимизировала риски пайщиков. Стандартные риски участия в ЖСК Современное кооперативное строительство не предполагает использование счетов эскроу и получения компенсаций из Фонда защиты прав дольщиков.

Поэтому, гипотетически, пайщики могут потерять деньги и не получить квартиры при банкротстве ЖСК. Кроме того, кооперативам присущи и некоторые другие риски. Девелоперы, привлекающие средства по ДДУ, отвечают за срыв сроков окончания строительства и передачи помещения.

Однако закон не устанавливает подобной ответственности для ЖСК. Ведь пайщик — это не покупатель, а член кооператива. И он обладает правом голоса на собрании.

Следовательно, кооператор несет долю ответственности за срыв сроков и недостатки. Поэтому есть реальная опасность затягивания строительства и передачи квартиры участнику.

Кроме того, договор о внесении паевого взноса не регистрируется в Росреестре. И здесь возникает возможность двойных продаж. Наряду с этим существует риск удорожания строительства. Устав кооператива, как правило, предполагает внесение дополнительных взносов для покрытия убытков, уточнение стоимости пая исходя из понесенных затрат, введение дополнительных взносов и платежей, а также увеличение размера членских взносов.

Так что окончательная цена помещения может в разы отличаться от первоначальной. Ну, и наконец, при банкротстве ЖСК пайщики не вправе претендовать на погашение требований путем передачи объекта незавершенного строительства и создания нового кооператива ст.

Им остается надеяться только на распродажу имущества и привлечение к субсидиарной ответственности руководителей ЖСК. Минимизация рисков в зависимости от вида кооператива Риски, связанные с участием в ЖСК, нивелируются в зависимости от вида кооператива.

Самые минимальные присущи кооперативу дольщиков. ЖСК получает землю и объект для завершения строительства, а также привлекает деньги Фонда защиты прав дольщиков. Создание кооператива возможно, только если при достройке здания все участники получат помещения. В противном случае арбитраж не передаст землю и объект ЖСК. Поэтому, если в ходе банкротства застройщика вскроется факт двойных продаж, кто-то из участников строительства должен согласиться на компенсацию Фонда и отказаться от квартиры.

Таким образом, исключается риск споров, вытекающих из двойных продаж ст. Кроме того, этим кооперативам не надо беспокоиться об отсутствии разрешений и проектной документации. Всё уже есть. Государственный надзор за кооперативами, созданными в соответствии с законом ФЗ, также минимизирует риски участников. Закон ограничивает количество членов кооператива числом помещений в строящемся доме, а также запрещает ликвидировать ЖСК до передачи квартир в собственность всех пайщиков ст.

Указанные нормы снижают риск двойных продаж и препятствуют серым схемам. Наряду с этим кооператив вправе заключить договор подряда на возведение дома только с тем застройщиком, который соответствует требованиям закона в части опыта строительства подобных зданий, а также имеет все разрешения и допуски.

Пункт В российских условиях это означает, что деятельность кооператива полностью подпадает под контроль государства. Это снижает риски мошенничества. А пункт 27 статьи Он указывает, что стоимость строительства и всех сопутствующих работ не может превышать сумму паевых взносов участников. И, наконец, независимые ЖСК. С другой стороны, обязанность раскрывать информацию в ЕИСЖС, административная и субсидиарная ответственность руководства, ограничение этажности строительства, а также новая позиция судов защищают участников и этих ЖСК.

Выводы Новеллы о ЖСК, принятые государством в — годах, и позиция высших судов уменьшили количество обманутых пайщиков. В тоже время они снизили интерес граждан и девелоперов к жилищно-строительным кооперативам. Здесь нет счетов эскроу или выплат из компенсационного фонда. А субсидиарная ответственность в случае банкротства отпугивает инициативных граждан от создания ЖСК. В свою очередь и строительные компании также не испытывают энтузиазма по поводу ЖСК. Независимым от власти компаниям трудно и невозможно пробиться на этот рынок.

Остаются обычные ЖСК. Но ограничение по этажности делает их подряды невыгодными для крупных и устойчивых девелоперов. В результате по состоянию на Зато на стадии банкротства, по данным Федресурса, находятся сразу 43 ЖСК. Так что если государство стремится развивать кооперативное строительство, оно должно его стимулировать. Шагом в этом направлении стал проект Минэкономразвития о внесении изменений в ЖК РФ, закон о государственной регистрации недвижимости, в закон об ипотеке и в другие нормативные акты РФ.

Он опубликован на Федеральном портале проектов нормативных правовых актов. Разработчики закона планируют распространить на ЖСК требования, предъявляемые к застройщикам в сфере долевого строительства. Подобные требования исключат возможные махинации с деньгами пайщиков и поставят операции ЖСК под контроль уполномоченных банков. Это минимизирует риски рядовых кооператоров. Кроме того, законопроект содержит статьи, определяющие подробный порядок принятия и исключения граждан из ЖСК, а также внесение сведений об этом в ЕГРЮЛ.

Но самые важные новеллы планируется внести в законы об ипотеке и государственной регистрации недвижимости.

Новые статьи предусматривают возможность передачи пая в залог и оформление ипотеки. К этой форме залога станут применяться стандартные положения об ипотеке недвижимости. А после того, как ЖСК построит дом и пайщик оформит право собственности на квартиру в Росреестре, помещение автоматически окажется в залоге у кредитора.

В случае принятия закона эти нормы очень помогут членам кооперативов, которые не имеют средств на дополнительные взносы и платежи. Однако даже такие изменения не решат всех проблем.

ЖСК останется добровольным объединением пайщиков, ведущих строительство на свой страх и риск. Следовательно, существует опасность потерять деньги без возможности получить компенсацию.

С этой точки зрения строительство в рамках кооператива безнадежно проигрывает участию в долевом строительстве. Поэтому государству следует принять дополнительные меры в этой сфере.

Можно, например, установить обязательные отчисления в компенсационный фонд со стороны ЖСК и убрать ограничения по этажности. Эти меры будут гарантировать возврат денег пайщикам в случае банкротства, и кооперативное строительство в РФ снова оживится. Статья написана специально для портала www. Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции Нашли ошибку в тексте? RU Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике Нажимая кнопку "Подписаться", вы соглашаетесь с Политикой защиты и обработки персональных данных Другие предложения сентября.

C какими рисками можно столкнуться при покупке квартиры через Жилищно-строительный кооператив?

Вверх Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков.

Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Жилищный кооператив — единственная форма организации, которая правомочна ст. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.

В них отдельно указываются сроки строительства многоквартирного дома, его стоимость, название объекта недвижимости и штрафные санкции. Если дополнительно возникают отношения с ЖСК, то к договору об участии в ЖСК дольщик подписывает иной правоустанавливающий документ.

В Уставе кооперативной организации должны быть прописаны положения, которые отличаются от положений договоров ДДУ со строительной организацией. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным. Причем размер этих выплат должен быть равным размеру стоимости подорожавшей недвижимости квартиры и неустойки.

В противном случае гражданин имеет право обратиться с исковым заявлением в судебный орган, не используя претензионный порядок разрешения спора. Нужно учесть, что ст. Но даже и в таком случае приходиться порой ждать возвращения своих денег годами, притом, что на руках имеется исполнительный лист. Поэтому в статье Штраф накладывается в размере от тыс.

Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. В соответствии с п. Согласно ст. Если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о членстве, то речи не может идти о членстве в ЖСК. Такие правоотношения являются не действительными.

При этом у него должны быть на руках следующие документы: ДДУ, платежные документы, справка об отсутствии претензии. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру. Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК: Ф. Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК. Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса. Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.

Подпись, фамилия и инициалы председателя секретаря, иного лица. Оттиск печати кооператива. Документы для регистрации договора с жилищно-строительным кооперативом в Росрегистрации: Договор об участии в ЖСК. Квитанция о выплате пая. Кадастровый паспорт на квартиру. Документ, подтверждающий членство в ЖСК. Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков. Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива Опасности и риски пайщиков ЖСК Сделки с жильем — это большие суммы, которые переходят из рук в руки. И всем прекрасно известно, что чем больше сумма — тем более рискованной оказывается сделка.

Но полезно учитывать, что разные варианты приобретения жилья неодинаково защищены законодательством. И риски пайщиков ЖСК эксперты относят к числу наиболее высоких.

А давайте сравним. Все слышали об обманутых дольщиков — но парадокс их ситуации в том, что долевое строительство защищено лучше, чем любое другое.

Если постройка возведена с нарушениями качества, строительство превратилось в долгострой, застройщик проигнорировал условия договора — на защиту дольщика встает закон ФЗ и ряд других нормативных актов. Если то же самое происходит с пайщиком — то все, что он может предпринять и на что может рассчитывать, содержится в его договоре ЖСК и в уставе самого кооператива.

Этот договор пайщик совершенно добровольно подписал. И если стройка вдруг остановится и прекратится совсем, а дом не будет сдан в эксплуатацию — значит, такова воля случая, и от этого случая риски пайщиков ЖСК не страхуются никак и никем. Задайте вопрос, мы в онлайне! Оставьте сообщение!

Чтобы получить ответ на этот вопрос, нужно получить договор ЖСК, устав ЖСК и помощь опытного юриста по жилищным делам. Сразу следует предупредить тех, кто уверен, что сможет прочитать пару-троку статей по теме и вооруженный такими знаниями распознает все подвохи. Это как раз та ошибка, которая многим стоила серьезных денег. Потому что составлял эти документы не случайный человек, а тоже юридический профессионал, который за много лет выяснил все о том, как можно обмануть пайщика и при этом оставаться в рамках законов.

И разглядеть ловушки сможет только настолько же опытный юрист по недвижимости , который будет защищать ваши интересы. И судебная инстанция не будет учитывать, что пайщик поставил подпись под договором ЖСК, не сделав даже попытки его прочитать, или не понял, что конкретно говорится в уставе и договоре.

Потому что факты будут выглядеть так: в документах содержится вся информация о том, как расторгается договор ЖСК, на каких условиях можно выйти из кооператива, как и когда возвращаются деньги, а под документами красуется подпись пайщика. Все — никакие уверения в том, что вы не заметили ловушки, уже не помогут. А ведь условия могут быть настолько очевидно невыгодными, что проигнорировать риски пайщиков ЖСК кажется просто невозможным.

Некоторые договора настолько неприкрыто загоняют пайщика в ловушки, что это замечают все, кто читает документ. Например, в некоторых со всей ясностью прописывается, что при выходе из ЖСК пайщик не может забрать свои деньги — никак и никогда.

И жалоба такого пайщика на то, что внесенные средства ему не возвращают, вызывает только недоумение — ведь именно такое развитие событий и предусматривает договор. Или другой случай, когда деньги обещают вернуть не сразу после выхода, а через год-полтора.

А вступительный взнос, например, не возвращается совсем. Хотя не все уловки настолько ясно видны — некоторые риски пайщиков ЖСК распознает только компетентный юрист. Самые распространенные уловки мошенников с договорами ЖСК Первое место по оригинальности занимает маскировка: пайщику дают на подпись договор ЖСК, который при беглом просмотре выглядит как договор долевого строительства.

Делается это на удивление просто. В самом первом абзаце, который потенциальна жертва, скорее всего, внимательно прочитает, прописывается красиво сформулированная идея о том, что страхуется пайщик по ФЗ , и права имеет такие же, как дольщик.

Но вес подвох в том, что в дальнейшем — как раз договор пая, а никак не ДДУ! И в реальности купившиеся на уверения менеджеров и на три заветные цифры пайщики не понимают, что эти первые абзацы ни к чему ЖСК не обязывают и никакую защиту по ФЗ пайщику не предоставляют — они просто упоминаются в документе, без каких-то последствий.

И используя юридическую безграмотность пайщиков, кооперативы получают не ограниченный законодательством контроль над их деньгами.

Юрист мог бы помочь не угодить в такую ловушку — но для этого надо хотя бы побывать на консультации. И если бы пайщик обратился за советом к опытным юристам Законного Права, которые не единожды помогали гражданам в самых сложных жилищных проблемах, то услышал бы главное правило: проверяйте все предельно внимательно, и не сами — пусть это сделает специалист.

А если договор уже подписан и появляется понимание, что у вас с ЖСК есть проблемы — без малейших промедлений из кооператива надо выходить и свои деньги как можно быстрее вызволять. К чему надо быть готовыми? Риски пайщиков ЖСК при выходе из него - в том, что вырвать ваши средства из цепких лапок ЖСК будет непросто, и по первому вашему требованию кооператив с ними не расстанется.

И все ловушки, которые предназначены для того, чтобы ничего вам не возвращать, уже расставлены и сработали — договор ведь вы подписали.

И ЖСК в обнимку с застройщиком уже застраховались всеми возможными способами от того, чтобы вам что-то отдавать. Поэтому готовыми надо быть к судебному разбирательству. И единственным вариантом гарантированного возврата ваших средств будет иск в суд. А в судебных инстанциях вы столкнетесь с юристами ЖСК и строительной компании, которые сделают все возможное, чтобы и здесь вы ничего не смогли сделать.

Так что единственной реальной надеждой пайщиков ЖСК оказываются юристы Законного Права, обладающие огромным опытом успешного решения подобных проблем. Надейтесь на лучшее — но доверяйте только юристам Законного Права!

Разбираемся, какие взносы обязан платить член ЖСК

Несмотря на легальность схемы, она характеризуется неоднозначностью нормативного регулирования, ввиду чего у членов кооператива возникает множество рисков. Так, стоимость покупки квартиры определяется размером паевого взноса члена, который может быть увеличен, риск чего всецело ложится на плечи пайщика.

Предоставление членства в кооперативе осуществляется по поданному потенциальным пайщиком заявлению и иным документам после уплаты вступительного взноса. Часто после этого, членов ЖСК склоняют к подписанию договора , который, однако, не предоставляет дополнительных прав и по сути является нецелесообразным. При этом пайщики имеют право на налоговый вычет.

Риски при покупке квартиры в ЖСК Согласно ст. Согласно ст. Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей — любых лиц, которые желают организовать кооператив. Сам ЖСК, в соответствии со ст. Основная проблема схемы покупки квартиры через строительный кооператив — недостаточно четкое законодательное регулирование данного процесса, с чем и связаны основные риски, среди которых выделяют: Отсутствие гарантий, что конечная цель — возведение многоквартирного дома, в итоге, будет достигнута.

Ввиду тех или иных причин финансовые трудности, отсутствие разрешительных документов и т. Какие-либо точные сроки окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию не оговариваются, а если и указываются, то при их несоблюдении, никакой ответственности перед своими членами ЖСК не несет.

Строительный кооператив, не дает своим членам гарантий того, что им будет предоставлена квартира. Решение о ее выделении, а также о вселении в помещение конкретных лиц принимает только общее собрание членов ст. На права пайщиков не распространяются нормы ФЗ от Контроль за финансовой и хозяйственной деятельностью кооператива осуществляет только ревизионная комиссия, избираемая на общем собрании — государственный контроль над его деятельностью отсутствует.

На начальном этапе строительства пониженная цена за квартиру в новостройке обусловлена тем, что кооператив лишен необходимости осуществлять большинство затрат — сбор средств может осуществляться без наличия прав на земельный участок и без подготовки разрешительной и проектной документации. В процессе возведения дома по тем или иным причинам стоимость строительства может быть увеличена. Обратим внимание на некоторые особенности: Изначально, стоимость квартиры в новостройке, равная размеру пая, который должен быть внесен участником кооператива, фиксируется в уставе ЖСК п.

Такая сумма может быть также установлена и паенакопительным договором, однако, если она противоречит уставу, то эта стоимость не может быть воспринята как действительная.

Согласно п. Таким образом, если окончание строительства будет невозможно ввиду финансовых трудностей объединения, обязанность по дополнительному финансированию ложится на плечи самих пайщиков. Более того, согласно ст. Таким образом, размер пая стоимость квартиры может быть увеличена также и по воле общего собрания кооператива. Согласно уставу кооператива, участники объединения должны были до конца г.

Размер пая составлял 2 млн р. Однако, уставом ЖСК было предусмотрено, что до окончания строительства размер пая является ориентировочным и может пересматриваться общим собранием, что и было сделано в декабре г. Так, решением общего собрания размер пая каждого из членов был увеличен на т. Вступительный взнос в жилищный кооператив Прием в участники ЖСК осуществляется на основании заявления, поданного в правление кооператива.

Решение о принятии гражданина рассматривается правлением в течение месяца и утверждается на общем собрании членов.

В случае принятия положительного решения, заявитель признается участником кооператива после внесения вступительного взноса ст. А согласно ст. В случае неоплаты вступительного взноса в течение 3 месяцев с момента внесения указанных сведений, они подлежат аннулированию.

Конкретный размер и последствия неуплаты взноса определяются уставом или отдельным положением и, как правило, состоят в отмене решения о членстве. Договор приобретения квартиры в ЖСК Как до получения членства в ЖСК, так и после, правление кооператива предлагает потенциальным пайщикам заключить договор паенакопления. Помимо других положений, такие договоры в большинстве случаев содержат условия о составе, размере и порядке внесения паевых взносов членов кооператива, а также о порядке передачи конкретной квартиры в собственность определенного пайщика.

Перед подписанием такого договора, покупатель квартиры по схеме ЖСК должен учитывать, что: Нормами законодательства закреплено, что размер и порядок внесения паев п. Каких-либо других способов привлечения средств на застройку жилищным и гражданским законодательством не предусмотрено.

Предоставление жилых помещений, а также вселение в них, согласно ст. Порядок вынесения таких решений и приобретения прав на жилье устанавливается в уставе объединения. Ввиду того, что законодательство не предусматривает каких-либо договорных способов привлечения средств в ЖСК и выделения за это недвижимости, паенакопительный договор не может являться основанием для принятия от члена кооператива паевых взносов, а также основанием для выделения ему квартиры.

Подписание гражданами каких-либо дополнительных договоров не предоставляет им дополнительных гарантий и, по сути, является нецелесообразным. Документы для покупки и регистрации квартиры Документы, необходимые для покупки квартиры через ЖСК, необходимо разделить на 2 группы: те, которые понадобятся для вступления в кооператив; те, которые потребуются для оформления права собственности на жилье, уже после сдачи его в эксплуатацию.

Для получения членства в объединении потенциальному пайщику необходимо предоставить: Заявление о предоставлении членства в ЖСК. Копия паспорта. Документ о составе семьи в некоторых случаях. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию для регистрации права собственности в Росреестре понадобится: Заявление о государственной регистрации.

Справка о полной выплате паевого взноса. Выписка из протокола о принятии в члены ЖСК. Выписка из решения общего собрания ЖСК о предоставлении жилого помещения. Акт о сдаче дома в эксплуатацию. Акт вселения допуска в квартиру, приема-передачи. Кадастровый паспорт. Квитанция об оплате госпошлины. Налоговый вычет при покупке квартиры через ЖСК Согласно ст. Подобная государственная компенсация предоставляется одноразово, а ее максимальный размер.

Покупка квартиры через ЖСК

Источник фотографии Жилищно-строительные кооперативы имеют за своими плечами долгую историю. Они решали квартирный вопрос ещё в советское время и продолжают делать это и сейчас в соответствии с законом. Однако такое приобретение квартиры — более рискованное мероприятие, чем заключение договора долевого строительства.

Прежде всего надо знать, что привлечение денежных средств на строительство дома через организацию ЖСК законно. При этом законными являются ЖСК, соответствующие определённым критериям. Первое — это добровольное объединение граждан должно обладать статусом застройщика, то есть иметь соответствующее разрешение на строительство.

Второе — иметь земельный участок на праве, допускающем осуществление на нём строительства. Но при такой схеме земля никак не принадлежит ЖСК, следовательно, обязанности перед его членами по строительству дома ничем не обеспечены. В настоящий момент этот риск минимизирован. Основа основ Итак, люди могут самостоятельно объединяться с целью совместными усилиями построить дом.

ЖСК имеет свой устав и действует на основании именно этого документа. Это очень важно, пайщик — участник строительного процесса, и никакие другие вторые или третьи лица не несут перед ним ответственность за этот процесс. Чтобы приобрести квартиру через такой кооператив, необходимо стать его членом. То есть в данном случае договор купли-продажи или ДДУ не заключаются, а оформляется договор об участии в ЖСК, который нигде не регистрируется и заключается в простой письменной форме.

Как рассказывает Ольга Клочкова, юрист отдела жилой недвижимости агентства недвижимости DREAM REALTY, в договоре прописываются основные характеристики приобретаемой квартиры, её строительный адрес и адрес дома, а также стоимость квартиры, которая складывается из вступительного и паевого взноса. Кроме договора об участии в ЖСК на руках у пайщика должен оказаться протокол о принятии его в члены кооператива Общим собранием членов ЖСК, а в некоторых случаях, о чём сказано в уставе, ещё и правлением ЖСК.

Обычно протоколы выдаются в день подписания договора об участии в ЖСК, но иногда на подписание уходит больше времени, как, например, происходило с некоторыми домами, построенными СУ После полной выплаты паевого взноса члену ЖСК выдаётся справка о полной его выплате.

Если дом строится, то сперва необходимо дождаться его сдачи, затем квартиры оформляются на ЖСК, и лишь после этого кооператив передаёт её своему члену.

Ольга Клочкова отмечает, что на этот процесс уходит много времени и на её практике были случаи, когда право собственности приходилось оформлять через суд. Стоит отдельно отметить, что уставы в каждом ЖСК могут отличатся, поэтому их всегда надо тщательно изучать. Кроме того, изучать надо и договор участия до момента подписания. Стоит также знать, что кроме вступительного и паевого основного взноса, платить придётся и разные членские взносы. Квартира передаётся собственнику после полной выплаты паевого взноса и составления акта приёма-передачи.

О полной выплате пая свидетельствует соответствующая справка. Эта же справка является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение. А так как эти риски могут быть не всем понятны, Квадрум подробно остановится на каждом из них. Во-первых, как рассказывает Эмиль Захаряев, управляющий партнёр Rezidential Group, привлечение средств до начала строительства и продажи квартир по ЖСК возможны на том этапе, когда земельно-имущественные отношения по участку для застройки и техническая документация ещё должным образом не оформлены.

Это может привести к затягиванию процесса стройки. Во-вторых, чёткой даты окончания строительства при такой форме приобретения квартиры нет.

Таким образом, дом могут строит годами, и никакие компенсации при этом участникам не положены. Третий минус такой схемы также вытекает из добровольности участия — подписывая акт приёма-передачи, собственнику просто не от кого требовать исправления недоделок и недочётов. При этом ответственность застройщика регламентируется только заключённым договором и действующим гражданским законодательством.

Если же ЖСК и застройщик — одно лицо, то претензии в качестве строительства вообще предъявлять некому. В-четвёртых, цена квартиры в ЖСК может расти, кроме того возможны дополнительные разноцелевые взносы, если относительно этого в уставе нет каких-то определённых оговорок.

Если дополнительные платежи прописаны в уставе, отказаться от них потом покупатель не сможет. В-пятых, остаётся риск долгостроя. При этом Вячеслав Султанбаев обращает внимание, что в случае ДДУ при банкротстве застройщика государство, скорее всего, придёт на помощь, а в случае банкротства ЖСК все проблемы члены кооператива будут решать самостоятельно.

Кроме этого, долгое время такое строительство собственной квартиры не защищало пайщика от двойных продаж, так как договор участия нигде не регистрировался. В принципе, в при хорошем раскладе застройщик вёл реестр пайщиков, но это было необязательно. Однако сейчас, как сообщает Рената Беляева, законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передачи по окончанию строительства дома конкретного жилого помещения.

Таким образом, двойные продажи должны быть исключены. Также минусом является отсутствие ипотечного кредитования при такой форме приобретения недвижимости. Нельзя сказать, что банки не кредитуют совсем, но их меньше и делают они это без энтузиазма. Кроме минусов, здесь есть и свои достоинства, иначе эта форма покупки жилья не прижилась бы. Главное достоинство покупки квартиры путём участия в ЖСК — цена.

Сюда же можно отнести тот факт, что после сдачи дома его эксплуатацией будет заниматься не УК застройщика, а ТСЖ. Возможность длительной рассрочки, о которой уже у поминалось выше, также на руку многим пайщикам.

У будущего жителей данного недостроя нет другого выхода, кроме как достраивать дом на свои средства от привлечения покупателей на оставшиеся непроданные квартиры. Для этого они регистрируют ЖСК, забирают на баланс по суду недострой, нанимают подрядчиков и потихоньку, по мере появления денежных средств, производят достройку. Такие примеры удачного решения неудачно начатой истории известны.

Например, усадьба Роберта Кенша во Всеволожске. Орёл или решка Так покупать или не покупать квартиру через ЖСК? Необходимо взвешивать все нюансы, тщательно изучать документы и обращать внимание на репутацию застройщика. Всегда интересуйтесь, по какой причине используется схема ЖСК.

Вячеслав Султанбаев напоминает, что иногда ЖСК оформляется лишь в начале строительства, когда идёт оформление документации, в процессе же строительства договор участия в ЖСК может быть заменён на ДДУ, но довериться ли девелоперу — в каждом конкретном случае решает сам потребитель.

Квадрум лишь советует обдуманно и трезво подходить к таким решениям. Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t. Подписка на обновления.

ЖСК — инвестор, а застройщик — другое юридическое лицо. Между ними заключен договор о предоставлении услуг строительства жилого дома.

В зависимости от того, что прописано в Уставе , может вноситься сразу или в рассрочку. Но пока паевой взнос не выплачен полностью, помещение является собственностью ЖСК. Вступительный взнос — одноразовый, выплачивается на момент вступления в ЖСК. Членский взнос — платится каждый месяц на текущие расходы.

Риски приобретения пая в ЖСК

Вверх Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию.

RU В последние годы государство и суды изменили законодательство и правовое положение жилищно-строительных кооперативов. Новеллы уменьшили степень риска участников кооперативного движения и увеличили прозрачность работы ЖСК. Однако они так и не решили проблем, стоящих перед этим видом жилищного строительства. Три вида строительных кооперативов В России есть три вида ЖСК, которым государство разрешило возводить жилые здания. Они отличаются категориями участников, степенью надзора со стороны государства, уровнем защиты пайщиков и возможностью строить здания свыше трех этажей. Они действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ.

Проблемы и риски кооперативного жилищного строительства в России

Приобретение квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив Однако потребителей - участников строительства, рискнувших вступить в жилищно-строительный кооператив могут ожидать различные проблемы. Поэтому, принимая решение о членстве в ЖСК необходимо помнить о возможных рисках. Как правило, с помощью схемы ЖСК застройщики пытаются обойти положения Федерального закона от 30 декабря г. Чаще всего это происходит по причине невозможности заключения договоров об участии в долевом строительстве жилья в результате отсутствия необходимых для строительства документов разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка, экспертизы проекта строительства и др.

Поэтому договоры уступки паевого взноса не могут быть правомочными, а значит, юридически необоснованны. Сделка, заключенная между пайщиком и лицом, желающим приобрести пай, считается мнимой, совершенной для вида, и не имеет правовых последствий.  Квитанция о выплате пая. Справка о полном выплате паевых взносов (полном расчете) в ЖСК. Кадастровый паспорт на квартиру.  Если Вы твердо приняли решение стать членом ЖСК, то необходимо убедиться в том, что Вы действительно являетесь пайщиком. Вместе с договором ЖСК, финансовым документом об уплате взноса и справки о том, что кооперативная организация не имеет к Вам претензий по оплате, потребуйте другие документы: Устав ЖСК.

Источник фотографии Жилищно-строительные кооперативы имеют за своими плечами долгую историю. Они решали квартирный вопрос ещё в советское время и продолжают делать это и сейчас в соответствии с законом. Однако такое приобретение квартиры — более рискованное мероприятие, чем заключение договора долевого строительства.

Приобретение квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив

Главная Статьи Риски приобретения пая в ЖСК Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе договор паенакопления является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья. В статье анализируются риски такой сделки, в т. Договор приобретения пая в жилищно-строительном кооперативе догово р паенакопления является составной частью одной из самых рискованных на сегодняшний день схем приобретения жилья.

Все аспекты договора об участии в ЖСК

.

[YANDEXREETEXTUNIQ-1-2]

.

Риски пайщиков жилищно строительного кооператива

.

.

Комментариев: 3
  1. Сергей

    Ей юрист а чего не говоришь что закон не имеет обратной силы?

  2. Арсений

    Добрый вечер! Тарас, как я могу с вами связаться на прямую? мне очень нужен ваш совет и помощь.

  3. Максимильян

    Тарас, спасибо большое за информацию! Все ясно и понятно! Однозначно .

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2018-2021 Юридическая консультация.